LE KRACH IMMOBILIER EST IL POUR TOUT DE SUITE ?
Le Krach est il là ? Un Krach peut être pas encore, mais si l’on en croit les divers chiffres publiés ces jours ci (voir par exemple L’Expansion) il paraît établi que la hausse furieuse est stoppée en France en 2006 et que 2007 devrait voir s’amorcer une baisse, qui est parfois estimée à -2% pour l’année. Cette baisse des prix peut paraître modeste, surtout si l’on considère que les prix ont plus que doublé dans les 10 dernières années…
Alors, Stabilisation des prix ? Correction ? Aterrissage en douceur ? Tendance à la baisse durable ? Krach ?
Penchons nous sur la question, de la bulle mondiale à la démographie en France...
Une tendance mondiale ? commençons
par observer les arguments les plus communs...
Au États-Unis, ces dernières années,
on a vu plus d’immeubles construits que jamais auparavant. En Floride,
il y a eu une véritable bulle spéculative
et véritablement toutes sorte de gens se sont jetés dans
l’aventure, ont spéculé pendant plusieurs années
en achetant tout et n’importe quoi sans réfléchir
à des prix de plus en plus élevés. La formule consacrée
pour ce genre de situation est « les arbres ne grimpent
pas jusqu’au ciel » et la bulle pourrait bien crever
si la demande cessait immédiatement. A Dubaï ces
temps ci c’est aussi la folie, on construit des immeubles partout
grâce à une main d’œuvre importée et extrêmement
peu payée. Les logements sont achetés avant d’être
construits et revendus plusieurs fois avant d’être terminés.
Il s’agit là également d’une situation inquiétante,
surtout que l’on est en droit de se demander, qui, au final , va
vouloir aller habiter à Dubaï. Le ski d’intérieur
et le shopping détaxé, ça paraît un peu léger
pour fixer les gens… Si certains ont gagné d’ores et
déjà beaucoup d’argent dans l’aventure, ça
ne risque pas d’être le cas de tout le monde. Des situations
de déflation voire de panique contagieuse ne sont elles pas à
craindre ?
En Allemagne, des institutions comme des fonds de pensions
continuent à investir dans l’achat de surfaces immobilières
de manière spéculative. Et si le système continue
à fonctionner, c’est qu’en fait on peut désormais
y acheter des logements pour des prix proches de zéro
(à l’est , ou à Berlin également) . Les marchands
de titre peuvent donc continuer à fournir de la marchandise achetée
pas cher et garantissant des profits « obligatoires » . Mais
qui voudra finalement acheter ces logements dont personne ne veut, dans
un pays où la population baisse déjà
significativement.
Le refuge des investisseurs ?
On a tendance à dire un peu facilement que l’immobilier est
un refuge pour les investisseurs lorsque la bourse
n’est pas très dynamique, ce qui a été
le cas ces dernières années. On voit cela aussi pour les
matières premières, même s’il
y a des tensions internationales pour l’achat des matières
premières avec les pays émergeants, cela n’explique
pas tout et les fortes hausses récentes sur les commodités
et matières premières sont aussi l’œuvre de fortes
spéculations d’investisseurs en recherche
de revenus. Pour l’immobilier c’est un peu paradoxal, car
en général, dans l’histoire, quand
la richesse papier se volatilise, l’appauvrissement entraîne
une baisse de l’immobilier immédiate car au final la richesse
véritablement créée provient toujours de l’entreprise
et est donc liée aux résultats en bourse. Il semblerait
que pour la première fois, cela n’ait pas été
le cas ces dix dernières années où la bourse n'a
pas très bien marché. Peut être cela témoigne
d’un changement dans les flux économiques. Où bien
, peut on considérer que la correction sera décalée
voire étalée dans le temps ?
Ces considérations économiques sont difficile à apprécier au sens commun, et il existe un large débat contradictoire sur ce qui pourrait bien se passer dans les années à venir.
Pour recentrer la situation sur le cas de la France, on peut considérer des éléments sociologiques et démographiques qui sont bien plus palpables car ils touchent au quotidien et que tout le monde peut vérifier facilement. Il y a l’évolution démographique d’une part et d’autre part les revenus financier des intéressés. Il est certains que ces deux éléments ont un impact non négligeable à la fois sur l’offre et la demande de logements…
Considérons pour commencer le vieillissement de la population. Si on regarde la pyramide des ages en France on constate qu’il y a une « marche » spectaculaire qui démarre autour de l’année 1947 et qui en 2007 signifie qu’un nombre plus grand que jamais de personnes vont arriver à 60 ans, l’age moyen de la retraite. Cet effet se fait déjà ressentir dans les chiffres du chômage, puisque les chômeurs sont « automatiquement convertis » en retraités, ce qui permet au chiffre officiel du chômage de stagner voire baisser sans réelle création d’emploi. Beaucoup de ces gens ont fait des carrières bien payée et arrivent en retraite avec des salaires allant de 5.000 à plus de 10.000 €. Et pas mal d’entre eux n’ont plus d’enfants à loger non plus et pourtant il n’est pas rare de trouver des couples de nouveaux retraités qui possèdent plusieurs logements, un studio ou petit appartement en Ville, une maison en banlieue, une maison de campagne et pourquoi pas un autre logement également non loué provenant d’un héritage. Arrivé en retraite et n’ayant plus de contraintes professionnelles portant sur le lieu de résidence, on va décider souvent de s’installer à la campagne ou en province et de ne conserver qu’un camping-car en tant que « résidence secondaire ». On souhaite aussi s’assurer des revenus supplémentaires et les logements qui ne sont plus utiles vont se retrouver sur le marché locatif où en vente. Comme la population concernée n’a jamais été si grande, en nombre et en proportion, cela va faire un afflux plus important de biens immobiliers sur le marché. L’offre va probablement augmenter, ce qui provoquera une baisse obligatoire des loyers et prix de vente. Cette baisse ne sera peut être pas sensible partout, les prix des logements les mieux situés se maintiendront peut être. Mais dans la quantité de constructions de toutes sortes qui ont poussée dans les grandes banlieues, ils risque d’y avoir des endroit moins privilégiés où la baisse sera plus que spectaculaire… Et le phénomène ne fera que s’amplifier, l’age venant, les nécessités pousseront de plus en plus ces multiples logements sur le marché… Le boom à venir sera pour les chambres en maisons de retraites…
Maintenant, si on regarde le cas des plus jeunes. On se doute déjà que les plus jeunes (en moyenne) n’atteindront jamais les niveaux de salaires de leurs aînés et donc, ne pourront jamais se constituer un patrimoine immobilier aussi important. Il peut paraître effarant de constater que de plus en plus de gens travaillent pour engloutir la moitié, voire largement plus, de leur salaire dans le logement. Si la part de la nourriture ou des vêtements dans les dépenses des ménages atteint des minima historiques, le logement devient exorbitant. C’est là que se pose le problème de la demande. A ce niveau de prix, qui va chercher à se payer ces logements hors de prix. Si on a pas de revenu suffisant, le problème est insoluble. Tout le monde a déjà été confronté au cas de jeunes couples dont les deux conjoints travaillent, par exemple l’un d'eux cadre débutant et l’autre fonctionnaire et qui pourtant, on bien du mal à fournir les garanties nécessaires à l’obtention d’un logement pas si extraordinaire… De plus en plus de gens ne peuvent se loger à ces conditions et sortent totalement du marché. Dans le meilleurs des cas en logeant gratuitement, pour les plus jeunes et les célibataires qui le peuvent, plus longtemps chez leurs parents. Sinon, on se passe de logement tout simplement! Et ce dernier cas n’est pas anecdotique. Si on se rappelle la fin des années 1970 il y’avait encore un peu partout en grande banlieue, des reste des bidonvilles de l’après-guerre et des gens vivant à l’année dans des roulottes, au bord des nationales, entres les diverses casses automobiles… On en voyait plus beaucoup à partir des années 1980. Eh bien le phénomène à l’air d’être de retour avec une ampleur insoupçonnées ces dernières années. On peut choisir de ne pas le voir, mais il suffit de traverser la France par les routes nationales et départementales pour voir apparaître absolument partout des petits hameaux de caravanes en plus ou moins bon état, munis de petites clôtures, des caravanes qui n’ont plus rien à voir avec les camps de nomades. C’est là que se retrouve une « demande » sortie du marché pour cause de niveau de prix. Si l’offre augmente ou stagne et que les prix ne baissent pas, tous ces gens mal logés n’entreront pas dans le marché. Et pour cela, les prix devront baisser, et pas qu’un peu…
La Situation actuelle en France
En France, on est à deux mois des élections . Le prochain président, si l’on considère les deux candidats favoris sera sensiblement plus jeune que l’actuelle génération qui part en retraite. Un vieux président qui était déjà premier ministre il y a bien plus de trente ans (!) va s’en aller. Des choses qui ne sont pas dîtes vont se dire, des comptes qui ne sont pas faits vont se faire…
Bien plus de 2 millions de jeunes travailleurs Français ont déjà quitté le pays et il est difficile d’imaginer que les travailleurs vont porter la croissance d’un pays dans lequel ils devraient consacrer les deux tiers de leur travail à se loger et où les gens qui ne travaillent pas ont des revenus supérieurs (depuis 1997, les revenus des retraités en France sont supérieurs aux revenus des actifs). Par ailleurs les craintes sur le logement sont bien intégrée désormais par la population car un nombre très important de gens d'après des sondages récents craignent de se retrouver à la rue.
Si on garde ce point de vue, on peut bien se dire que
la marge de manœuvre du prochain président sera bien mince
et quel que soit l’élu, la politique à suivre serait
de toutes façons la même, par absence de réel choix
possible.
voir aussi :
L'immobilier, Investissement pour l'avenir ou Ruine pour tous ?